房地产融资跟踪及收紧的可能影响（海通固收 杜佳）
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房地产融资最新状态分析
（海通固收 杜佳）
房企境内债融资短期较低。7月房地产主要品种境内信用债，净融资167亿，较6月份有所改善，但总量依旧较低。8月截至14日，房企主要品种境内信用债发行了213亿，净融资只有27亿。
境外债融资渠道修复。5月以来房企境外市场融资紧张局面有所缓和，6月房企境外债发行实现了净融资的转正，7月实现净融资额40亿美元。房企境外债市场累计净融资重新回升，1-7月净融资151亿美元。
信托融资存量控制显效果。今年政策基调依旧是控规模、防风险。我们估算，今年1-7月的地产集合信托净融资额只有237亿，同比大幅减少；今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高，再融资难度不小。
银行贷款增速有所下滑。央行“房住不炒”的政策基调未变。二季度房地产贷款余额增速13.1%，较一季度有所下滑；个人购房贷款余额增速保持在15.7%，较一季度下行0.2个百分点。
房地产融资未来有收紧风险。7月底政治局会议强调，要确保宏观政策落地见效，要求资金直达实体，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引导入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。据估算，我们预计近半主体会受到影响。
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1.房企境内债融资短期较低
7月房地产主要品种境内信用债发行量516亿，净融资167亿，较6月份有所改善，但总量依旧较低。8月以来境内债融资依旧低迷，截至8月14日，房企主要品种境内信用债发行了213亿，净融资只有27亿。
2. 境外债融资渠道修复
5月以来房企境外市场融资紧张局面有所缓和，6月房企境外债发行实现了净融资的转正，7月实现净融资额40亿美元，虽然净融资额同比还是减少了28亿美元，但要考虑到去年房企境外融资热情高涨，导致基数较高。房企境外债市场累计净融资重新回升，1-7月净融资151亿美元。
3. 信托融资存量控制显效果
从政策基调看，今年依旧是控规模、防风险。来自用益信托的最新统计显示，在所有集合信托产品成立规模的占比来看，今年房地产类的占比有所下降。1-7月地产集合信托成立规模已经达到4516亿元，同比只减少569亿。但还要考虑到今年地产集合信托到期量较大，我们以1.5年期作为集合信托平均期限，根据往年的月度发行量估算到期量，今年1-7月的地产集合信托净融资额只有237亿，同比19年1-7月的2577亿大幅减少。
以同样的方法估算，今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高，特别是19年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，偿还压力增加，同时又面临监管趋严下的整改压力，再融资难度还是不小。
4. 银行贷款增速有所下滑
央行“房住不炒”的政策基调未变。房地产银行贷款的增减受多方面影响，一方面宽信用下，企业信贷增速较快，水涨船高，房地产企业获取信贷融资的整体难度应该也是下降的，另一方面，政策的微调会影响银行对房企贷款的政策，可能导致房地产贷款在银行贷款体系的占比。
二季度房地产贷款余额增速13.1%，较一季度有所下滑；个人购房贷款余额增速保持在15.7%的水平，较一季度略微下行0.2个百分点。整体来看二季度房地产贷款的增速有所下滑。
5. 房地产融资未来有收紧风险
近期市场对于监管是否会收紧房地产融资有担忧，我们认为不可忽视这一风险。
统计局显示7月份全国地产销售面积、销售额同比增速分别为9.5%、16.6%，且均较6月份明显回升。而7月份商品住宅销售价格环比也保持上涨态势。随着复工复产、复商复市持续推进，以及房贷利率的持续走低，7月份地产销售量升价稳，指向地产需求持续回暖，并带动房企累计到位资金增速回升转正，房地产行业资金吸收能力有目共睹。同时就业依然承压，经济结构分化，7月份主要经济指标有所分化，工业生产整体平稳，投资继续改善，但消费依然偏弱，而7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位。经济冰火两重天，加之就业仍难言乐观，意味着经济复苏任重道远。
7月底政治局会议强调，要确保宏观政策落地见效，要求资金直达实体，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引导入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。
此外监管有可能会对拿地激进的主体加以考核和限制。
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披沙简金，票息为王——2020年下半年信用债策略（海通固收 姜超、杜佳）
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