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最新排名!杭州最牛的20家企业,谁是真正的“房价鼓风机”

艾维 住浙网 2023-12-29

文/住浙网研究员  艾维

今天来聊一个话题,就是杭州的大企业对周边房价的影响,究竟有多大?

首先,研究员根据浙江省企业联合会等机构近期发布的“2020浙江省百强企业”榜单,梳理出营业收前20位的杭州公司。然后,根据这5年来的板块房价变化,看看创新型互联网企业对于周边房价的拉动作用。   

数据来源:2020年浙江省百强企业榜单

PART 1

具体来看,阿里巴巴集团控股有限公司营收5097亿元,是浙江省营收第一位的企业,也是唯一营收超过5000亿元的企业物产中大集团股份有限公司营收3589亿元,是浙江第二大企业;浙江吉利控股集团有限公司营收3308亿元,是浙江省第三大企业。 

这3家企业同时也是《财富》500强公司的常客,业务多元且全球化,因总部设在杭州,均被视作是杭州公司。同样的,下表内有一些省属国有企业,如浙江交投、浙江建投、浙江国贸等,也因为这个原因,被列了进来。

现实中,有的企业大而不强,有的企业赢利能力很强,但业务体系相对封闭,对于板块能级和房价的拉动并不直接。因为是传统企业,千亿级企业拥有的员工数量庞大,数以千计,肯定会发挥作用的,譬如因它助推配套建了医院、学校,地铁就近设站。

PART 2

好房研究院制作了一张杭州市营收TOP20部分企业区位图(下图)。可以看出,这些公司集中在4个板块:滨江区、未来科技城、拥江的钱江新城和钱江世纪城,以及萧山区部分街道。

陈明泉 制图

研究员首先考虑到产业人口的更新,省属传统企业布局早,有些垂直细分领域形成业务“护城河”,员工众多但效率一般,换言之,非创新驱动力的传统企业,对于高端人才、大学毕业生的吸引力不强。产业人口固化,缺少新鲜血液,而新入杭就业人群,恰是房价崛起的重要推动力。

其次,略过主城区企业像物产中大、绿城中国,市中心板块几乎没有地块供应,没有新住宅项目的顶托,没有次新二手房的“鲇鱼效应”,房价会按部就班地涨,但不会像崛起板块那样涨幅喜人,无所谓拉动。

在萧山南部街道(衙前镇、益农镇),恒逸、荣盛的员工不是没购买力,只是对周边房价的作用有限,更多取决于板块的规划和前景。 

OPPO全球移动终端研发总部效果图

传统企业更靠近B端,真正能影响C端用户的是创新型、平台型互联网企业,他们位于科创园区、产业新城,在产城两端均有辐射力,阿里(包括蚂蚁金服、阿里云、达摩院)、华为、网易、海康威视、浙江大华、吉利、OPPO是其中的典型代表。

PART 3

去年10月,蚂蚁金服在之江拿地,总价约27亿元,这里将建成蚂蚁集团全球总部。

消息一出,行走的“房价鼓风机”立马吹到之江新城,加上地铁通车的利好,之江板块随即高歌猛进。二手房挂牌价一夜狂飙,涨个50万什么的不算稀奇。

毕竟,像禹洲滨之江89方小户型,挂牌价超过6万元/㎡,大概就是等蚂蚁的员工来接盘吧。 

近期价格虽有收敛,但像禹洲滨之江的成交量仍不算少,近30天也成交了5套。 

可以说,蚂蚁金服的落子真正利好板块发展,影响到了周边房价。

再看西边的未来科技城。2013年,从阿里淘宝城落户未来科技城算起,当时新房价格不过“1字头”。

据好房研究院的数据,2016年G20杭州峰会后,未来科技城新房均价为19628元/㎡,如今新房限价为36100元/㎡,翻了近一番。考虑到新房限价的失真,要看二手房真实成交价,像中南樾府、东原印未来、阳光城未来悦在6万元/㎡上下,涨了200%。

这得益于未来科技城清晰的规划、城西科创大走廊的布局,众多科研型企业、互联网公司共襄盛举,众人拾柴火焰高,以及G20、亚运会、杭州云城的先后助攻。在这个“雁阵”中,阿里巴巴发挥了“领头雁”的作用。

阿里与未来科技城,可以说是“金风玉露一相逢”,引起了楼市的连锁反应。与此对比,钱江新城的新房均价从46900元/㎡涨到69800元/㎡,是新行政中心和金融中心的定位,并非哪一家企业的作用。

蚂蚁只有一个,阿里也仅此一家。更多时候,大公司可以产生需求,但很难改变房价的路径。 

保利天汇一路之隔就是新华三

试举一例,滨江区的新华三技术公司是典型的数字企业,业内公认的数字化解决方案领导者,在通信行业、软件领域拥有话语权。一路之隔的保利天汇,在文案中会突出现房+TOD要素,不会强调旁边有一家牛企,反之如果是个学区,就不一样了。







客观上,大公司尤其是平台型数字企业吸纳知识型人才入杭,助推板块要素的集聚,同时也作用于房价,典型的像阿里、蚂蚁于未科、之江,达摩院之于南湖板块。

但,不要因为阿里的光环,高估了一家企业的影响力。对于杭州房价而言,学区、地铁、商业的拉动要更直接、更明显。

随着AI技术日益成熟,工业机器人更多使用,像菜鸟网络这样的平台型企业,不再需要大量的产业工人,这个趋势的确立,对于楼市某种程度上是反向而行的。

END


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