政研观察 | 探索市场主体推动完整社区建设实施路径

完整社区建设通过补足社区公共服务设施、商业设施、市政配套设施、公共活动空间、物业管理服务等各类设施或服务短板，解决社区居民生活中的难点、痛点、堵点问题，不断提高社区居民生活水平，是实现人民安居的重要方式。但是，资金短缺问题一直是完整社区建设面对的重要挑战之一，亟待拓展资金来源，提高完整社区建设的可持续性。一些项目探索社会资本推动完整社区建设实施路径，例如西安市中铁尚都城社区以市场企业作为实施主体，自主推动完整社区建设，并且实现可持续改造建设运营。这一完整社区建设企业自主实施模式对于其他地区更好地推动完整社区建设提供了积极借鉴。

探索建立市场主体推动的完整社区改造建设、持续运营的实施模式。在住房城乡建设部门的指导下，专业的社区运营企业自主探索完整社区建设实施模式。首先是设立完整社区建设管理委员会统筹建设工作，并在社区专项体检与广泛采纳群众意见基础上，围绕“社区有什么”“功能缺什么”“急于补什么”制定完整社区建设实施方案，优先解决群众急难愁盼问题。其次，企业加强与社区合作，利用闲置空间适度改造，在现有配套基础上补齐社区服务设施短板，优先聚焦“一老一幼”需求完善养老与托育服务设施。再次，企业探索社区可持续运营模式，通过提供优质物业服务以及引入商业项目实现长期运营，后续运营收入弥补社区建设前期投入，实现完整社区的可持续改造建设，推动企业向集物业服务、商业运营、完整社区建设等多功能于一体的社区运营服务商角色转变。在这种情况下，企业改造运营具有良好的持续性，居民能够获得优质物业服务与生活服务，实现多方共赢局面。

市场主体推动完整社区建设需要具备一些必要条件。一是具有盈利空间是市场主体进行完整社区建设的基本前提。社区物业运营、商业与生活服务设施运营收入能够弥补前期改造投入，市场主体才有动力投入完整社区改造建设。二是改造的社区要有一定的设施基础。一方面，市场主体主导推动社区改造建设一般要求社区本身已经具有物业，社区内部道路、绿化、各类市政设施基本完善，只需要针对性补充建设居民迫切需要的养老、托育等设施，建设成本相对可控。一些建成年代较早、基础设施不完善的社区进行完整社区建设，一般与老旧小区改造同步推进，改造难度大，补充基本的生活设施、活动空间建设需要很大投入，市场主体缺少主动进入这类社区改造建设的动力。另一方面，养老、托育、公共活动空间等各类设施的补充建设需要占用一定规模房屋与空间，要求社区内部有一定规模闲置或者低效利用的设施与公共空间能够供改造利用。

完善市场主体推动完整社区建设的实现路径。一是选取条件适宜的社区。筛选满足设施相对完备、本身具有物业、有一定闲置空间用于补充设施短板等条件的社区进行改造。二是精准查找社区短板，通过适度改造补充服务设施。按照完整社区建设标准，通过社区专项体检找准社区设施与服务短板，“民有所呼，我有所应”，及时解决社区居民的操心事、烦心事、揪心事。三是培育具有社区运营能力的市场主体，推动市场主体向社区管家转变。完整社区改造建设后，应该通过持续性物业服务和商业设施运营补充前期投入并实现持续性经营，推动物业企业向多功能社区运营商转变，或者房地产企业由房屋开发建设企业向社区建设运营的全链条社区管家模式蜕变。四是完善市场主体推动完整社区建设的政策体系。建立完整社区建设分类推进机制与差异化支持政策，出台规范市场主体进行完整社区建设的指导办法，为企业进入提供政策与制度便利。

民生无小事，枝叶总关情。完整社区建设是一项重要的民生工程，应该针对不同类型社区，因地制宜、分类施策，建立不同的完整社区建设实施模式。对于没有营利空间的老旧社区，应该结合老旧小区改造采用政府主导负责的建设模式；对于具有一定营利空间的老旧小区，可以采取“政府+市场”的实施模式，政府兜底补充完善基本设施，市场企业进行营利空间挖掘提供高品质服务；对于大量的建造时间不算久远、不符合老旧小区改造标准的社区，可以探索市场主导的实施模式，企业通过物业服务、商业运营等营利空间挖掘，推动完整社区建设的可持续性。