“集中土拍”改规则，改变了什么？

■22 城首轮土拍规则有何特征？

拿地前， 22 城土拍政策主要有四个特征， 部分城市可能同时具备多个特征：1）限资质。如上海、成都，上海首轮土拍实行“135”评分制，考察房企经济实力、技术资质、项目经验、受让管理四维度；成都规定红档房企被纳入竞买资格限制名单。 2）限“马甲”， 如苏州、无锡等城均明确规定限“马甲”，违反者将面临一定时间市场禁入惩罚。 3）保证金比例悬殊， 深圳、长沙较高为 50%，北京、广州等下限为 20%， 杭州为 20%或 5000 万元预约保证金（勾地金）。 4）常规要求， 部分城市未对参拍房企做特殊要求，如广州、武汉等。

拿地中， 22 城多数限地价，但达到最高限价后的竞拍规则有所不同：1） 随机摇号型。限地价+摇号，随机性较大，如南京、广州。2） 价格优先型。不设置地块最高限价、总价高者得，如武汉、重庆；限地价+竞配建/竞自持，可售楼面价高者得，如深圳、杭州等。 3） 预申请型（勾地）。部分城市虽设置了竞配建等要求，但部分地块限制了产业引入等条件， 如青岛。 4）品质竞争型。北京提出“竞品质”，达到限价后竞配建或竞政府产权份额，仍达到最高限制后转入高标准商品住宅建设方案投报程序。5） 均值投标型。如上海、苏州，上海要求土地竞价达到中止价后，采用一次性书面报价方式，报价与所有书面报价均值最接近者获得，若差额绝对值相同则报价低者竞得。

拿地后， 多数城市进行了土地款缴纳、股权转让、预售、房价等方面的监管。重庆要求溢价率超过50%的地块开发商在一个半月内付清全部土地款；上海、天津对股权转让作出了明确限制；南京、合肥等城市对达到最高限价的地块进行了预售限制；深圳、厦门等地限制/管控房企，此外郑州、杭州等城市还对装修成本也做出了限制。

■首轮土拍规则有何问题需要关注？1）竞配建、竞自持本质仍为“价高者得”，压缩可售面积、抬高可售楼面价，不符合集中供地稳地价、稳房价、稳预期的政策初衷。2）部分城市地块最高限价较高，限地价约束作用减弱，土拍竞争激烈，溢价率过高。3）部分城市保证金门槛较低，加大竞争压力、降低退地成本。而不限“马甲”更不利于开发商公平竞争，不利于行业健康发展。

■二轮土拍政策有哪些变化？1）调低最高限价，更好稳地价。天津、福州将二轮土拍最高限价调低、地价基本不变，溢价率由最高 50%下调至15%；2）调整土地获得方式，更真实稳地价。天津、福州均改为“限地价+摇号”，杭州部分地块改为“限地价+竞品质”； 3）调高保证金要求，提高准入门槛、退地成本。杭州取消 5000 万勾地金模式、苏州将部分地区保证金比例提升至 50%。4）严格审查竞拍人资格、资金来源。天津、福州要求参拍企业具有房地产开发资质；天津明确要求提交资金来源承诺和竞买企业资信证明。

总体来看， 22 城首轮土拍规则有较大的差异，导致了溢价率高、竞争激烈、退地等问题的出现，不利于稳地价、稳房价、稳预期。二轮土拍从竞拍规则、溢价率、保证金、资金来源等方面打了补丁，更加符合集中供地政策初衷，有助于实现三稳， 明显减少部分低资质房企劣币驱逐良币、扰乱土地市场秩序行为，维护开发商公平竞争环境，促进房地产行业健康发展。

■风险提示：资料搜集不全面、土拍政策调整超预期等。

8月以来，深圳、上海、天津等多个城市推迟二轮土拍时间或修改土拍规则，22城首轮土拍规则有哪些特征？存在哪些问题？二轮土拍规则有哪些变化？修改后会有何影响？

拿地前，22城土拍政策各有不同，多数存在限资质、限“马甲”、保证金比例悬殊等特征，部分城市可能同时具备多个特征。1）限资质。部分城市对参拍房企资质有明确要求，如上海、成都。上海首轮土拍实行“135”评分制，考察房企经济实力、技术资质、项目经验、受让管理四个维度，按评分高低顺序入围，分数相同则按受让管理分数排序，受让管理满分45分，2021年以来每拿一块地扣15分；成都则明确规定红档房企被纳入竞买资格限制名单。2）限“马甲”。多个城市严格限制“马甲”，同一房企只能进行一次交易申请，否则将面临一定年限的市场禁入惩罚，如苏州、无锡。苏州强调同一自然人、法人或其组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，违反者三年内不得参与苏州土拍，无锡则为禁止一年内禁入无锡土地市场，上海、南京、长沙等多个城市均有类似规定。3）保证金比例悬殊。22城均对土地保证金有明确要求，但各地差异较大，北京、广州、厦门等多个城市保证金比例下限为20%；杭州为20%保证金或缴纳5000万元预约保证金（勾地金）；深圳、长沙保证金比例均为50%。4）常规要求，部分城市未对参拍房企做特殊要求，如广州、武汉等。

拿地中，多数城市均对地价作出最高限制，但达到限价后的竞拍规则差异较大，大致可分为五类：1）随机摇号型。达到限价后摇号，或达到限价、竞配建条件后触发摇号，随机性大，如南京、广州。南京为限地价+摇号，地块竞价达到最高限价后现场摇号；广州为限地价+竞配建+摇号，部分地块为达到最高限价后直接摇号，部分地块为达到最高限价后竞配建政府性房源建筑面积，竞配建达到最高限制面积后摇号。2）价格优先型。总价高者优先：不限制最高地价、总地价较高者得，如武汉、重庆；可售楼面价高者优先：限地价+竞配建/竞自持，达到最高限价后，竞配建/竞自持比例更高者得，即可售楼面价高者优先，22城中过半城市均采用这一方法，如深圳、杭州、沈阳等地要求达到最高限价后竞配建无偿移交政府人才住房面积，竞配建面积最大者竞得。3）预申请型（勾地）。部分城市虽设置了竞配建要求，但部分地块设置了一定的产业配套、商务运营等个性化要求，如青岛竞拍规则为限地价+竞自持，但其多个地块设置了要求引入产业项目等个性化条件。4）品质竞争型。首轮土拍中北京提出“竞品质”规则，要求土地竞价达到限价后，竞配建公共租赁住房或竞政府持有商品住宅产权份额，若竞配建、竞份额达到最高限制，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。5）均值投标型。如上海、苏州，上海要求土地竞价达到中止价后，采用一次性书面报价方式，报价与所有书面报价均值最接近者获得，若差额绝对值相同则报价低者竞得；苏州设置市场指导价的地块中，若竞价超过中止价，则转入一次性报价，以报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。

拿地后，多数城市进行了土地款缴纳、股权转让、预售、房价等方面的监管，有些城市可能存在上述多个特征。重庆要求溢价率超过50%的地块开发商在一个半月内付清全部土地款，未达到50%的则为三个月；上海、天津则对股权转让作出了明确要求，上海要求在完成房屋所有权首次登记前不得将股权转让给其他申请人或关联方，天津则要求联合竞拍后续不允许修改股权比例；部分城市对达到最高限价的地块进行了预售限制，如南京触发摇号的地块预售条件由完成住宅部分投资额的25%提升至50%，合肥触发摇号的地块需达到土地建筑层数80%以上才可销售；深圳、南京、厦门等多个城市均对房价作出了限制或管控，此外郑州、杭州还对装修成本也作出了限制。

22城首轮土拍规则一城一策，部分城市规则的设置不利于三稳，也不利于房地产市场健康发展，与集中供地政策初衷不符。

竞配建、竞自持本质仍为“价高者得”，不利于稳地价、稳房价、稳预期。多个热门城市采用了限价+竞配建/竞自持等方式，本质上仍为“价高者得”，压缩可售面积、变相抬高可售楼面价，个别城市热门地块自持率高达45%，扣除自持地块后可售楼面价较总楼面价高约80%，实际楼面价仍较高，不符合集中供地稳地价、稳房价、稳预期的政策初衷。

部分城市地块最高限价较高，导致土拍溢价率仍较高。地块最高限价较高导致限地价约束作用减弱，土拍竞争激烈，个别城市部分地块土拍竞价超百次、溢价率超100%，溢价率过高，不利于稳地价、稳房价预期。

保证金较低、不限“马甲”等政策不利于开发商公平竞争，不利于行业健康发展。部分城市保证金门槛较低，一方面吸引过多房企参加加大竞争压力，另一方面降低退地成本，个别城市首轮土拍时就曾发生过退地事件，保证金偏低但地块溢价率较高，退地成本相对更小。而不限“马甲”更不利于开发商公平竞争，部分房企通过设立多个“马甲”加大拿地概率，不利于行业健康发展。

1） 调低最高限价，更好稳地价。天津、福州重新发布二轮土拍公告，地块底价变化不大、调低了地块最高限价，溢价率均由原来的50%下调至15%；杭州将溢价率由一轮的30%下调至20%，其中竞品质地块溢价率下调至10%。

2） 调整土地获得方式，更真实稳地价。天津将二轮土拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”；福州将二轮土拍规则全部修改为“限地价+摇号”，此前披露的二轮土拍规则为部分“限地价+竞配建”、部分“价高者得”、部分摇号等；杭州土拍政策由首轮的“竞自持”修改为部分“竞品质”、部分“竞无偿移交政策性租赁住房”，其中“竞品质”地块需现房销售。

3） 调高保证金要求，提高准入门槛、退地成本。杭州取消5000万勾地金模式，全部地块均需缴纳20%保证金；苏州将部分地区保证金比例提升至50%。

4） 严格审查竞拍人资格、资金来源。天津、福州均要求参拍企业具有房地产开发资质；天津明确要求提交股东未违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。

总体来看，22城首轮土拍规则有较大的差异，导致了溢价率高、竞争激烈、退地等问题的出现，不利于稳地价、稳房价、稳预期。二轮土拍从竞拍规则、溢价率、保证金、资金来源等方面打了补丁，更加符合集中供地政策初衷，有助于实现三稳，明显减少部分低资质房企劣币驱逐良币、扰乱土地市场秩序行为，维护开发商公平竞争环境，促进房地产行业健康发展。