我国司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”的原则。根据法律规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。在天津市高级人民法院（以下简称天津高院）执行天津药业集团有限公司（以下简称天津药业公司）与北京君泰投资管理有限公司（以下简称君泰公司）、山东省五洲交通实业有限公司（以下简称山东五洲公司）委托借款合同纠纷一案中，威海市妇女儿童医院（以下简称威海妇儿医院）对天津高院查封登记在被执行人山东五洲公司名下、位于山东省威海市××路××号的国有土地使用权提出执行异议。该院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并以（2017）津执异2号执行裁定，驳回了威海妇儿医院的异议申请，其不服该裁定向本院提出复议，本院于2019年3月29日作出（2019）最高法执复2号执行裁定，撤销天津高院（2017）津执异2号执行裁定，发回该院重新审查。后天津高院作出（2019）津执异38号执行裁定，威海妇儿医院不服，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。在原异议审查程序中天津高院查明，该院在审理天津药业公司、上海浦东发展银行有限公司诉君泰公司、山东五洲公司委托借款合同纠纷一案中，根据天津药业公司的保全申请，于2005年12月15日轮候查封了山东五洲公司名下、坐落于山东省威海市××路××号楼（房产证号：**，共17层，总面积12351.9平方米）和××路××号楼（房产证号：**，共17层，总面积22021.97平方米）的房屋所有权。2006年10月27日，该院作出（2005）津高民二初字第0188号民事判决：一、君泰公司给付天津药业公司贷款本金人民币75398636.03元和截止到2005年11月6日利息人民币7668788.26元，以及该本金自2005年11月6日起至本判决给付日止的利息（利率按合同约定及中国人民银行相关规定执行）。二、山东五洲公司对前项本金人民币75398636.03元，利息人民币6765694.4元，以及该本金自2005年11月6日起至本判决给付日止的利息（按照年利率6.9%计算）承担连带保证责任。并就其承担保证责任的范围内享有向君泰公司行使追偿的权利。君泰公司、山东五洲公司上诉后，本院于2007年4月28日作出“驳回上诉，维持原判”的（2007）民二终字第7号民事判决。天津药业公司申请执行后，天津高院于2007年12月13日作出（2007）津高执字第63号执行裁定：查封山东五洲公司名下的坐落于山东省威海市××路××号楼（房产证号：**）所占用的相应的土地使用权［土地证号：威国用（**）××号］。2015年10月13日，天津药业公司以山东五洲公司不能清偿到期债务、且资产不足以清偿全部债务为由，向山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）申请对山东五洲公司进行破产清算。济南中院于2016年4月7日作出（2015）济商破字第16号民事裁定：受理天津药业公司对山东五洲公司的破产清算申请。另查，山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）在审理威海妇儿医院诉山东五洲公司合作开发房地产合同纠纷一案中，于2004年11月8日作出（2004）威民一初字第46-47-1号民事裁定：“查封山东五洲公司名下、位于山东省威海市××路××号楼（房证××，共17层，总面积12351.9平方米）和××路××号楼（房证号××，共17层，总面积22021.97平方米）。案件进入执行程序后，威海中院于2015年12月6日作出（2015）威执一字第22号、（2011）威执一字第172号执行裁定，以“本院委托威海金桥拍卖有限公司、威海新荣拍卖有限公司联合拍卖被执行人山东五洲公司所有的位于××路-××号1-17层房地产及其附属物。经三次拍卖，于2015年12月1日由威海市妇女儿童医院以7100万元最高价竞得”为由，裁定：一、被执行人山东五洲公司名下的位于××路××号1-17层房地产及其附属物的所有权及相应的其他权利归买受人威海妇儿医院所有。上述财产权自本裁定送达买受人时转移。二、买受人威海妇儿医院可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。威海妇儿医院称，其依据（2015）威执一字第22号、（2011）威执一字第172号执行裁定到房管部门办理过户登记手续，但涉及到该房产项下的土地被天津高院查封而无法办理。威海妇儿医院异议称，天津高院在执行中查封了登记在山东五洲公司名下、位于威海市××路××号的国有土地使用权。但威海中院对威海市××路××号的房屋所有权查封在先，查封房产的效力及于该房产项下的土地，该公司已经通过威海中院拍卖取得了山东五洲公司名下、位于威海市××路××号××房产的所有权，天津高院应当解除查封。天津药业公司称：威海妇儿医院关于“威海市中级人民法院首先查封了被执行人房产，该查封的效力及于房产所占用的土地使用权”的认识是错误的。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定：地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。天津高院不仅查封了被执行人山东五洲公司的土地使用权，也查封了地上建筑物，查封措施规范，具有法律效力。且在威海中院拍卖山东五洲公司房产时，该公司书面提出了执行异议，但威海中院始终置之不理，剥夺了该公司向上级法院申请复议的权利。目前，济南中院正在办理山东五洲公司破产一案，天津高院和威海中院查封的房产及土地仍有很大可能性被列入山东五洲公司的破产财产。要求驳回威海妇儿医院的异议。第二次异议审查程序中，天津高院查明案涉房地产未列为山东五洲公司的破产财产，其它查明的事实与原异议审查程序中该院查明的事实一致。天津高院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”本案中，该院首先查封登记在被执行人山东五洲公司名下、位于威海市××路××号的国有土地使用权［土地使用权证书号为：威国用（99）××号］是合法有效的。威海中院启动拍卖程序，对该土地使用权是没有处置权的，不能以威海中院发布的拍卖公告、成交裁定来反过来倒推其对该土地使用权有处置权，进而推定威海妇儿医院通过以物抵债的方式取得了该土地使用权。其次，该土地使用权和地上物的价值是可以分别进行评估价值的，即便威海中院一并处置，在款项分配上亦应当按照土地使用权和地上物价值的比例进行分配。第三，本案中，威海妇儿医院是以物抵债，其有权抵偿的是地上物的价值部分，对土地使用权的价值部分并没有第一顺位的受偿权，应将该部分价值对应的款项交法院分配。综上，威海妇儿医院的异议请求不成立，应予以驳回。2020年6月11日，天津高院作出（2019）津执异38号执行裁定，驳回威海妇儿医院的异议。威海妇儿医院不服天津高院（2019）津执异38号执行裁定，向本院申请复议称：（一）天津高院异议裁定适用法律错误，应予撤销。1.案涉土地使用权已由威海中院裁定给威海妇儿医院，该宗土地使用权已属于威海妇儿医院财产，天津高院应当解除查封。2.威海妇儿医院当初在诉讼保全过程中，尽管只查封了被执行人五洲公司名下的房产，没有查封该房产项下的土地，但根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，查封房产的效力及于该房产项下的土地，天津高院查封被执行人五洲公司的房产是在威海中院查封之后，该房产及项下土地使用权，均应当属于轮候查封，现威海中院已对五洲公司上述房地产作出处理，该房地产已属于威海妇儿医院财产，天津高院继续查封没有事实和法律依据。3.天津高院认为威海中院对案涉土地使用权没有处置权错误。如前所述，查封房产效力及于房产项下土地，故威海中院作为首封法院，有权对该房产及项下土地使用权处置，如果天津药业公司对威海中院执行行为有异议，应当通过执行异议程序提出，天津高院无权对威海中院的执行行为作出评价，更不能在其异议裁定中直接否定威海中院的执行行为。4.天津高院认为威海中院对案涉房地产处置变现的款项应当按比例分配，没有依据。鉴于威海中院是首轮查封，该房地产拍卖的款项首先应当作为威海妇儿医院与山东五洲公司执行案的案款清偿威海妇儿医院，如分配后仍有余款，才涉及到天津药业公司执行案件，故不存在按比例分配情形。5.天津高院认为威海妇儿医院通过以物抵债方式取得案涉房地产完全错误，威海妇儿医院是通过公开拍卖程序竞得。6.山东五洲公司管理人已确认案涉房地产不属于山东五洲公司破产财产。（二）天津高院在对本案处理时，完全置山东五洲公司已经破产清算的事实于不顾，导致裁判结果错误。山东五洲公司已被济南中院裁定破产清算，涉及到山东五洲公司的执行程序应当中止，其被查封的财产包括本案所涉及的土地使用权，均应解封。综上，威海妇儿医院请求撤销天津高院（2019）津执异38号执行裁定，要求天津高院立即解除对案涉土地使用权的查封。本院认为，本案争议焦点为天津高院继续查封案涉土地使用权是否有法律依据。首先，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条规定：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”上述规定，均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。根据本案查明事实，案涉房产及其使用范围内的土地使用权查封时均属于被执行人山东五洲公司所有，而威海中院对案涉房产的查封是在2004年11月8日，天津高院于2005年12月15日轮候查封案涉房产，于2007年12月13日查封案涉房产所占用的相应土地使用权。从上述查封时间节点看，天津高院对案涉房产及占用范围内土地使用权的查封时间均晚于威海中院对案涉房产的查封时间，故威海中院系本案房地产的首封法院，其对案涉房地产依法享有处置权，天津高院认为威海中院对案涉土地使用权没有处置权，缺乏法律依据。其次，如前所述，本案应当将房地产分别查封视为在房地产整体之上成立了两个查封，故其执行款项的分配应当按照查封先后顺序清偿。故天津高院主张其对案涉房地产拍卖款项享有分配权，并以此为由拒绝对案涉土地使用权解除查封，缺乏法律依据。最后，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《中华人民共和国民事诉讼法》第五百一十五条规定，被执行人住所地人民法院裁定受理破产案件的，执行法院应当解除对被执行人财产的保全措施。根据本案查明事实，案涉房地产经三次拍卖，于2015年12月1日由威海妇儿医院以7100万元最高价竞得，2015年12月6日威海中院作出（2015）威执一字第22号、（2011）威执一字第172号执行裁定，确认案涉房地产归买受人威海妇儿医院所有，上述财产权自该裁定送达买受人时转移。该裁定已送达威海妇儿医院。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，案涉房地产所有权已归买受人威海妇儿医院所有。并且，案涉房地产均未列为山东五洲公司的破产财产。在此情形下，天津高院继续查封案涉土地使用权，没有法律依据。天津高院应当立即解除对案涉土地使用权的查封。综上，威海妇儿医院的复议理由成立，天津高院（2019）津执异38号执行裁定适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销天津市高级人民法院（2019）津执异38号执行裁定；解除天津市高级人民法院对坐落于山东省威海市××路××号楼（房产证号：**）所占用的相应的土地使用权［土地证号：威国用（**）××号］的查封。 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