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房地产终于熬成“困难行业”了？

沧浪大侠 沧浪闲话 2023-03-30
收录于合集
#房地产行业 1 个
#经济 2 个

2月6日，武汉发布“16条稳经济措施”，将房地产行业归为“困难行业”。
说白了，就是房子卖不动了。
中指研究院监测数据显示，2022年武汉新建商品住房成交11.63万套，同比2021年下滑42%，是近8年来成交量最少的一年；土地成交金额同比减少约47%。
武汉业内人士披露，2022年上半年，不降价根本卖不动，降价最高幅度达20%。
造好的房子卖不掉是一个问题，另一个更大的问题是已经收了钱卖掉的房子建不起来。
截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个停工项目中，武汉的问题楼盘数量为36个，占总量的10%以上；尚未交付套数69,266套，面积约727万平米，位居榜首。
而在2017-2021年，武汉房地产的火热程度一直保持在全国前4-7名。
窥一豹而见全斑！武汉是全国重点城市，其房地产行业窘迫如此，其他地方也好不到哪里去。
房地产从1998年起一路飙升，到2021年，全国卖地收入达到8.7万亿元，占财政总收入近43%（2020年为46%，2020年为84.03%），成为支撑地方财政收入最主要的来源。

地方政府想增加收入，就必须推高地价；地价高了，房价也水涨船高；房价越高，政府收入越高，也就越开心。但也造成了房地产泡沫和虚胖的GDP。
GDP的增长，不是缘于创造了更多的财富，而是因为土地价格更高了。
当然，开发商也可以因此赚得更多。他们便疯狂地拿地，导致房企居高不下的负债率。
《新京报》2022年7月底统计了50家上市房企财报，到2019年末，半数房企负债率超80%，负债排名前十的甚至达85%-91%，远超80%的警戒线——这还不包括不透明的表外负债。
2021年有11家规模房企发生债务违约。2021年8月，恒大爆出惊人的1.96万亿巨额债务，超过当时新西兰、科威特等国的GDP。
在正常的楼市上，房价是由市场购买力决定的，地价又是由房价决定的——至少是是由房价主导的。
当地方政府为了增收而向地价伸出一只“手”时，房价就脱离了市场出现了泡沫。
那只“手”的力量有多大，房价泡沫就有多浓厚。

认为房价将会上涨的人越多，投机者也就越多，泡沫就一直放大。直至某天有一个人喊出泡沫、不再有人进场，泡沫就破了。
泡沫破裂的直接结果就是价格崩塌，崩塌的速度是由成交量决定的，价格的起落与成交量的升降在动态中寻找平衡。当这个平衡点找到了，价格和成交量就处于相对稳定的状态。
这就是市场这只无形之手的调节过程。
但地方政府不愿意，因为这样一来，地方财政收入就靠天（市场）收没有保障了。
于是，他们又伸出一只无形的“手”——阻止房价下跌。
从2021年开始，许多地方纷纷出台“限跌令”，目的就是避免今后土地价格下滑。
前两天，更有某微博大V爆料：某地房地产管理部门规定，如果项目售价低于此前备案价的95%，不予网签！
虽然房价貌似保住了，但结果是有价无市，没有成交量。
有价无市的“价”，毫无意义。
没有成交，房子卖不出去，开发商的资金链就会断裂，没钱还债，出现债务违约，因此出现的各种社会问题是地方政府无法承受之重——银行的钱收不回来、开发商上流企业拿不回应收款、无数劳动者领不到报酬……
允许房子降价，土地也会跟着降，地方财政收入就会锐减，地方政府就养不活自己……
两个危机，地方政府一个也不愿意出现，价格不能降，成交量也不能降，便只能“既要……又要……”，结果是什么也要不到。
最后，还是只能在购房者身上打主意。
为了救市，各地纷纷推出刺激购房措施：降低利率、降低首付比例、解除限购……
据专业机构统计，2022年，全国各地累计出台稳楼市政策500多次，但楼市仍然跌跌不休。
武汉也不例外，2022年，武汉的房地产交易量仍下跌40%以上。
现实的房价，就是地方政府和市场这两只“看不见的手”互相博弈的结果。
地方政府占优势，房价居高而无成交量；市场占优势，房子价格下降、成交量攀升。
而地方政府拥有行政干预权，通常总会占优势。
但房地产一旦硬着陆，影响的可不只是房企。它的产业链很长，上游有水泥、钢材等建材行业，再往上又会涉及无数个生产、服务行业；下游有装修、家电、家居等行业。
其波及的行业至少有五、六十个。
它一旦成为“困难行业”其上下游的五、六十个行业也会因此变得困难。
武汉如此，其他地方想必也难以避免这个局面。
一直以来，专家们都把房地产业比喻成拉动经济的三驾马车之一，我看不然，他们只不过是站在地方财政的立场而已。
房子掏掉了无数人的“六个钱包”，使人们丧失了在其他领域的消费能力。当人们不再孜孜以求于买房后，他们的“钱包”会在其他领域消费，把其他行业拉动起来，比如餐饮、服装、健康、旅游……
倒下一个房地产业，会有几十上百个行业站起来。
真正难受的只是地方财政而已。
不过，对咱老百姓而言，那不是咱们考虑的事，我们只要想着如何过好自己的日子就OK了。
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